Необходима ли государственная регистрация договора аренды земельного участка в случае, если первоначальный договор заключен на срок 11 месяцев и имеется дополнительное соглашение к договору об изменении срока аренды? Какой размер государственной пошлины подлежит уплате, если фактически заключено 2 договора аренды (основной и дополнительный)?
Отвечает заместитель начальника повышения качества данных ЕГРН Управления Росреестра по Курганской области Кандакова Наталья Владимировна:
В случае, если дополнительным соглашением к договору аренды фактически устанавливается новый срок (изменение срока), равный или превышающий 1 год, договор аренды с учетом условий дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации.
В данном случае в орган по государственной регистрации необходимо одновременно представить два документа – договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к договору, на основании который будет совершено одно регистрационное действие – государственная регистрация договора аренды земельного участка. Оплата государственной пошлины осуществляется также за одно юридически значимое действие – регистрацию аренды, в соответствии с подп. 22, ч.1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).
Если же дополнительным соглашением срок действия основного договора аренды пролонгируется на аналогичный срок (11 месяцев), такие договор и дополнительное соглашение к нему не подлежат государственной регистрации.
Сослаться в данном случае возможно на положения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Так, судом рассматривается случай, когда договор аренды здания был заключен на срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
В результате, Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
